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Cancelación de hipoteca por pago parcial del préstamo hipotecario

Lunes, 03 Agosto 2015
Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.

1. Normativa aplicable.

Artículo 119: Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.

Artículo 122: La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artículos.

Artículo 123: Si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.

Artículo 124: Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.

Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario.

Artículo 221: Distribuido el crédito hipotecario entre varias fincas, conforme a los artículos 119 y siguientes de la Ley, si alguna de ellas pasare a tercer poseedor, éste podrá pagar al acreedor el importe de la responsabilidad especial de la misma y, en su caso, el de los intereses correspondientes y exigir la cancelación de la hipoteca en cuanto a la finca o fincas liberadas.

Código Civil:

Artículo 1860: La prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor.

No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda pedir que se extinga proporcionalmente la prenda o la hipoteca mientras la deuda no haya sido satisfecha por completo.

Tampoco podrá el heredero del acreedor que recibió su parte de la deuda devolver la prenda ni cancelar la hipoteca en perjuicio de los demás herederos que no hayan sido satisfechos.

Se exceptúa de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito.

El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extingan la prenda o la hipoteca a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente.

2. Planteamiento inicial: Principio de indivisibilidad en las hipotecas.

El punto de partida del presente análisis  se encuentra en el artículo 124 de la LH. Dicho precepto legal establecería la posibilidad de exigir la cancelación parcial de la hipoteca de una o varias fincas, en aquellos créditos en los que se haya constituido, en garantía del mismo, una hipoteca dividida entre varias fincas, cuando el importe pagado por el deudor al acreedor cubra la responsabilidad hipotecaria de la/s misma/s.

Para conocer verdaderamente el contenido y posibilidad de aplicación del citado art. 124 de la LH debe partirse del principio de indivisibilidad de la obligación hipotecaria que grava varias fincas en garantía de un solo crédito, reflejado en los siguientes preceptos:

- Artículo 1860 del Código Civil: " la prenda y la hipoteca son indivisibles..."

- Artículo 119 de la LH: "Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder"

- Artículo 122 de la LH: "La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación  garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artículos".

El elemento característico de la hipoteca como derecho real de garantía dirigido a asegurar el cumplimiento de una obligación es su indivisibilidad, de manera que mientras el débito del que responde no se satisfaga íntegramente seguirá la hipoteca sobre la totalidad de o las fincas a ella sujetas.

Consecuencia de esto es que el hecho de que por pagos o acuerdos se vaya disminuyendo la deuda no altera la función ni la extensión de la hipoteca hasta que el débito se satisfaga por completo. Así lo tiene establecido, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1986.

3. Excepciones a la indivisibilidad.

No obstante ese principio de indivisibilidad tiene sus excepciones, previstas en las propias normas que lo reflejan:

- El artículo 1860 del Código Civil exceptúa dicho carácter en el caso de que siendo varias las cosas dadas en hipoteca, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito.

- El artículo 122 de la LH expresamente exceptúa de dicho carácter lo previsto en los dos artículos siguientes: (i) la división física de la finca hipotecada (artículo 123 de la LH, ejemplo típico de fincas reparceladas, hipotecadas y en las que el acreedor hipotecario no haya aceptado distribución hipotecaria), y (ii) la división de la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas (artículo 124 de la LH), lo que faculta al deudor una vez pague la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas para exigir la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Es decir, y en lo que respecta al citado art. 124 LH, debe haberse constituido un crédito dividido entre varias fincas, y no un crédito para cuyo pago se hipotecan varias fincas.

Por tanto, no afecta a dicho principio de indivisibilidad la distribución de responsabilidad entre varias fincas hipotecadas en garantía de un mismo crédito al que se refiere el artículo 119 de la LH (“…Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.”) Esto es, el hecho de establecerse la cantidad máxima o parte de gravamen de que ha de responder cada una de las fincas hipotecadas de un crédito no significa que se esté eliminando o haciendo desaparecer esa indivisibilidad hipotecaria.

No obstante, si debe destacarse que dicha distribución de responsabilidad tiene un importante efecto respecto a un posible adquirente de buena fe de una de las fincas hipotecadas. Ese efecto viene previsto en el art. 221 del RH: dicho tercero podrá liberar la finca pagando el imposte de responsabilidad asignado que la grava (“…éste podrá pagar al acreedor el importe de la responsabilidad especial de la misma y, en su caso, el de los intereses correspondientes y exigir la cancelación de la hipoteca en cuanto a la finca o fincas liberadas.”). Pero no hay que confundir al tercer adquirente con el deudor hipotecario, incluso en aquellos supuestos en los que es el propio deudor hipotecario el que aparece “disfrazado” bajo la apariencia de tercero, contraviniendo la exigencia legal (supuestos tratados a nivel judicial, utilizándose la “teoría del levantamiento del velo”).

Así pues, para que se pueda aplicar el artículo 124 de la LH habrá que estarse a la escritura de constitución de hipoteca, para que pueda ser materializada de forma efectiva lo dispuesto en dicho precepto, debe haberse establecido la división del crédito entre varias fincas, y no bastando para ello simplemente el otorgarse un único crédito para cuyo pago se hipotecan diversas fincas, con la consiguiente y obligatoria valoración de las mismas. En este último caso, se estaría ante el supuesto del artículo 119 de la Ley Hipotecaria, el mencionado principio de indivisibilidad, o lo que es lo mismo, la denominada “hipoteca solidaria”, concepto acuñado por la jurisprudencia.

4. Hipotecas solidarias.

En las hipotecas solidarias (art. 119 y 122 de la LH), definidas por la jurisprudencia como,

aquélla por la que quedan sujetas varias fincas simultáneamente en garantía de un mismo crédito, sin determinarse la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder, pudiendo el acreedor repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las fincas gravadas o contra todas ellas

No es posible liberar ninguna de las fincas hipotecadas, en caso de pago parcial, cualquiera que sea la parte del crédito que el deudor haya satisfecho. En este tipo de hipotecas, quedan sujetas varias fincas simultáneamente en garantía de un mismo crédito, sin determinarse la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder, pudiendo el acreedor repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las fincas gravadas o contra todas ellas.

Se trata de una hipoteca sobre varias fincas para garantizar un solo crédito. Esta doctrina de la hipoteca solidaria, y de las consecuencias derivadas de la misma, es posición unánime en las sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, la de fecha 28 de septiembre de 2009. En ellas se reitera la distinción entre el artículo 124 y el artículo 119 de la LH, señalando al respecto que:

No se trata por tanto de una división del crédito entre las distintas fincas hipotecadas (artículo 124 LH), que es a lo que se refiere la parte recurrente, cuando en el caso el crédito subsistía sobre la totalidad de los bienes hipotecados (artículo 122 LH) sin perjuicio de que, por razón del principio de especialidad establecido en el artículo 119 de la Ley Hipotecaria, se había determinado la cantidad máxima o parte de gravamen de que había de responder cada una de las fincas hipotecadas".

En este mismo sentido, el artículo 1860 del Código Civil, en relación al artículo 1172 del mismo cuerpo legal, viene a exceptuar el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito. Dice este precepto que el deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extingan la prenda o la hipoteca a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente. Pero, como se ha indicado, el elemento característico de la hipoteca como derecho real de garantía dirigido a asegurar el cumplimiento de una obligación, es su indivisibilidad. De ahí que en tanto el débito del que responde no se satisfaga íntegramente seguirá la hipoteca gravando la totalidad de la finca a ella sujeto. Consecuencia de esto es que el hecho de que por pagos o acuerdos se vaya disminuyendo la deuda, no altera la función ni la extensión de la hipoteca hasta que el débito se satisfaga por completo. Así se ha dicho en la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1986.

un único crédito para cuyo pago se hipotecan diversas fincas, con la consiguiente y obligatoria valoración de las mismas. En este último caso, se estaría ante el supuesto del artículo 119 de la Ley Hipotecaria, el mencionado principio de indivisibilidad, o lo que es lo mismo, la denominada “hipoteca solidaria”, concepto acuñado por la jurisprudencia.

5. Inscripción registral de la cancelación de hipoteca.

Respecto a la cancelación registral de las hipoteca que recaigan sobre fincas en los supuestos previstos en el art. 124 de la LH y 221 del RH, debe tenerse en cuenta que no se cancelarán sino por sentencia firme, o por otra escritura o documento auténtico en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación. Si constituida la inscripción por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, en el presente caso el acreedor (banco),  podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario. Al respecto, el art. 82 y 136 de la LH.

Raúl Montoro Rodríguez
Área de Asesoría Jurídica

 Alvores Asesores Consultores

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